東京23区のマンションは、何故、高騰しているのか？

高級住宅地であるためには、規制が必要

日本一の高級住宅地は芦屋の六麓荘（ろくろくそう）だ。渋谷の松濤（しょうとう）だという人もいるが、行ってみればすぐに分かる。ラブホテル街が近くにある松濤など高級住宅地といえるはずもない。

六麓荘にはスーパーやコンビニはもちろん、自動販売機さえない。土地の取引は400平米以上、家の高さは2階建てまでと決まっている。町内会費は50万円、こういったルールがあるからこそ本当の意味で高級住宅地といえる。
だが、芦屋の土地は高くない。六麓荘も坪70万ほどだ。土地の取引単位が大きいから2億円くらいの値段になる。豪邸を建てる人はそれに何十億もかけることもある。

芦屋の金持ち

芦屋は日本で5番目に金持ちが多く住む街だが、東京の金持ちとはかなり違う。
私のゴルフ友達は豊臣秀吉に金を貸していた末裔で自宅に私設の美術館を持っていた。ご主人のことを奥さんに聞くと、「仕事は、ともかく元気に長生きすることだ」という。相続の順番が狂うことが一番まずいらしい。

東京のヒルズ族のようにネットで成功したとか、忙しく働いて最近、財をなした人などはまずいない。だから恐ろしくのんびりしている。

芦屋の豪邸に住んだ経験

私は芦屋の12億の豪邸に短い期間住んでいた経験がある。無論、自分のものではなく、半年ほど留守番を頼まれた。

地下に大きな駐車場がある2階建てで、芝生の庭が100坪あり、私は時々、ゴルフのアプローチの練習をしていた。家が大きすぎて寝室からリビングはむろんのこと、リビングから台所にも声が届かないから不便なことこの上ない。自宅マンションに帰ってほっとした経験がある。

少なくとも関西では東京のように２３区に住みたいという強い憧れはない。芦屋を含めた東灘、芦屋、西宮は高級住宅地で、そこに実家のある人は、結婚しても専業主婦をしている人が多い。東京のように地方から出てきて夫婦でフルに共稼ぎをしている人はあまりいない。

23区に住みたいという憧れ

日本には３万６千人ほどの弁護士がいるが、その六分の一にあたる6,000人が千代田区で仕事をしている。次に多いのが5,000人の港区、そして2,000人の中央区でこの３区で日本中の弁護士の三分の一を超える。

すべての官庁、皇居、国会議事堂、ほとんどのテレビ局、多数の大使館がこの３区に集中している。ここの面積だが、港区が２０平方キロ、中央と千代田が１０平方キロで合計しても４０平方キロだから１辺が６．５キロの正方形におさまるほどの地域でしかない。

もし広島型より少し大きい核爆弾がここで破裂すれば、日本中の弁護士の３分の１が死に、東証１部上場の企業の中でも特に大きい企業を含む６分の１の企業の人員が失われ、すべての官庁職員、多くの国会議員が死んでしまう。テレビ局もほとんど生き残れないだろう。

東京の23区の人気

２３区は多摩川と荒川に挟まれた狭い地域で関東圏の５人に１人しか住めない場所だ。関東圏の住人には２３区に対する憧れが強い。

しかし、千葉や埼玉、横浜といった東京圏は通勤距離に存在し、都心へのアクセスもよく、１時間程度で通える場所も多い。なぜ東京の２３区のマンションが１億以上の高額になっているのか、関西出身の私には理解できない。

確かに渋谷を含めた４区にはすべての機能が集まっているから住みたいという気持ちは理解できるのだが、他の１９区も値段が高いのが理解できない。

地域	人口	人口比
港、千代田、中央、（渋谷）	71万人	１％
２３区	980万人	２２％
東京都	1398万人	３２％
東京圏	4400万人	１００％

芦屋市の隣の西宮市の所得は５００万もあり、市町村の順位でも１８位だ。荒川区６６位　４０４万　足立区１４０位　３６６万などが高級住宅地には思えない。

参考：神戸の人口は153万人だが、所得は380万円で足立区より上。

国松警察庁長官の狙撃事件

特に私を驚かせたのは1995年に起こった国松警察庁長官の狙撃事件だ。
犯罪者に狙われやすい警察庁長官が荒川区のマンションから出てきたところを狙撃されたことだ。どうして高官が団地に住んでいるのだろう。

あまりに分からないことばかりなので夢の中の老人に聞いてみることにした。

東京の人気を夢の中の老人に聞く

私：「何故、関東の人は２３区に住みたがるのですか？住所を書くときに〇〇区と書きたいという気持ちがあると聞いたことがあるのですが」

老人：「どうして２３区に執着するのかが俺にも分からない。私の経験から推測するしかない。
以前、俺は神戸で開業していた。来院する患者さんは、神戸市内の患者さんは5割、市外、県外の患者さんが5割だった。神戸市内といっても550平方キロもある。歩いて来られる患者さんは2〜3人しかいなかった。売上の3分の2が自費診療で3分の1が保険診療。東京からの患者さんも20人ほどいた。

私は自分の親を見送った後、東京に行こうと決心した。理由は漢方の恩師である山本巌先生の本当の漢方を東京に広めるのが私の使命だからだ。東京では日本漢方という迷信的漢方が広く伝えられていた。

銀座で開業する旨をニューヨークのMemorial Sloan Kettering Cancer Centerの主任研究員でネイチャーに論文が載ったこともある友人にメールしたら、『どうしてそんな素敵なところに行くの？』とメールが来た。そこで『ジジイの最後の戦場だ』と書いて送った。

開業して半年しても患者さんが来てくれない。完全な自費診療だからなおさらだ。だが、神戸の自費の患者さんがこの苦境を救ってくれた。自費の薬を郵送することでクリニックの家賃をなんとかを払うことができたからだ。

銀座は幅800メートル、長さ1.3キロに歯医者さんも入れると200件の医療機関がひしめきあい、よほどでないと生き残れない。」

銀座から夜逃げするクリニック

老人：「地方から銀座に出てきて夜逃げする医院が多い。だから銀座の薬問屋は自費診療をするクリニックには薬を卸さない。夜逃げされたらおしまいだからだ。担当者は3回逃げられたという。保険診療しているクリニックは診療報酬が振り込まれるのが２か月後だからそれを差し押さえるという。医院だけでなく、個人の料理店、ブティックなども銀座で10年続くことはほとんどない。入れ替わりが早いので銀座にいる人以外には分からないだけだ。この時に東京の医科大学を出た俺の親父の言っていたことがやっと分かった」

私：「どういうことがわかったのですか」

老人：「東京は金を持っていると楽しいが、そうでなければ悲惨だということだ。東京らしいところで仕事をするには大変な金がかかる。それに加えて住居も東京らしいところに住もうとすれば、いくら金があっても足りない。東京らしいところは山の手線の中といっていた。山の手線の中は東京４区の１．５倍ほどの面積しかない」

私：「なるほど。東京らしいところに住んで東京らしいところで仕事するのは不可能ということですね」

老人：「東京の３区に生まれて３区で仕事をしていた生粋の江戸っ子を２人知っているが、相続が起こると家を売らざるをえなくなって東京外に移り住んだ。親から貰った家に住んで江戸っ子としての誇りを感じて生きてきたが、相続税を払うために泣く泣く家を売らなければならなかった。家は高すぎても安すぎても困るということだ」

私：「なるほど。地方からあこがれて江戸に来たものの中心部に住むことはサラリーマンには不可能ですね。ところで最近、大阪弁をよく耳にするようになったのですが、大阪からの人も増えているのですか」

大阪人までが東京に出現

老人:「東京に大企業が集まりすぎて関西にも就職できる企業が減ってきたのが原因だ。もともと政令指定都市といって人口が５０万人以上の都市が西日本には９つもあり、わざわざ東京まで来る人は少なかった。だが、東京に大企業が集まりすぎて就職をもとめて若い人が就職しているようだ。東京で就職すると、そこで家庭を持ち、田舎には帰らなくなる。すると東京の土地はますます高くなり、地元の土地は暴落する」

私:「過疎の地域では実家の家がマイナス評価になり、苦しんでいる人もいると聞きます」

老人:「そうだろ。親が建てた家が二足三文になり、それを相続しなければならない。市に引き取ってもらうには更地にするために費用がいる。
もし、地方に仕事があれば地方に続けて住むことができ、実家もある程度の財産になるだろう」

私：「大半の人がローンで家を買い、一生かけてローンを払います。家は個人の資産の大半を占める大切なものです。高度成長時代、地価を上げる方法は電車を通し、道を作って交通インフラを良くすることでしたが、現在のように人口が急激に減る時代にインフラ整備をしても何の意味もない。むしろ害になることが多いと感じます。

どうして東京は高度成長時代のようにインフラ投資を続けてきたのですか。ここ20年の間、様々な電車が都心に乗り入れをして乗り換えなしで東京都心に出て来られるようにしました。それだけでなく羽田空港の滑走路を無理やり増やして国際便を増やしました。滑走路は２本の滑走路が90度で交差して【井】のような形になっていると聞いています。」

国会議員の議員宿舎の家賃は９万円

老人：「政治家はロンドンやニューヨークの家賃が上がっているので、日本も上がるべきだと思っているのだろう。
国会議員の住まいは議員宿舎になる。麹町の議員宿舎の賃料は７５平米で９万円だ。いっぽう議員の収入は２２００万、議員経費は２０００万円くらいで、領収書がいらない。おまけに地元と東京との交通費は無料パスがもらえる。自分が都心に住み続けるためには地方の選挙をどう勝ち抜いて議員でいられるかにかかっているから、誰も東京都心のことなど考えてもいないのだ」