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香杏舎ノート

第253回「テレワークは地方都市の地価を上げるか?」(専門家に聞く)

テレワークになると自宅から会社まで週に1〜2回行くだけで仕事ができる。そうなると地方都市に住むことが可能になる。静岡あたりに住むと東京にも大阪にも1時間ちょっとで行くことができるし、住環境は素晴らしい。

そんなことから、地方の交通の便利なところに住む人が増えるのではないかと思って専門家に相談した。

不動産のエキスパートのM氏

大手不動産会社の常務を帝国ホテルに呼んで話を聞くことにした。彼は不動産が仕事というより趣味でとても詳しい。
彼の話を要約して説明してみよう。

1.地方の不動産が上がることはない

イメージ:オンライン打ち合わせ東京は1200万人の住む大都会だが、東京圏という目で見ると、神奈川、千葉、埼玉などに住む人は3500万人もいて世界一の大都会だ。

日本の人口の三分の一を占めるこれらの人は、住居費が安くて自然の多い埼玉や神奈川といった関東圏に住んでいる。東京都心までの通勤時間は1時間から1時間20分くらいのところに住んでいるから、それ自体がテレワークに適した場所だといえる。

交通費も安く、いつでも都心に出て来られる。新幹線を利用するのに比べて断然有利だ。つまり、日本では熱海や仙台に住んでテレワークする人が出ても、不動産価格を動かすような大きな波にはならないだろう。

大企業が首都に集まる割合

韓国では大手企業の75%がソウルに集まっている。フランスやイギリスでも65%の大企業が首都に集まっている。日本は70%ほどだ。
アメリカは様々な地方に10%くらいの割合で散らばっている。中国は沿岸部にしか経済が発展しているところがない。北京が30%くらいだろう。やはり顔を合わせて信頼を得ることが大切なようだ。

私は10年前からテレワークをしているが、直接、顔を合わす機会は週に一度以上必要だと感じている。

2.東京23区の不動産がバブル期を抜いて6500万にもなった理由は?

東京には夫婦の収入を合わせると結構な収入になるパワーカップルが多く住んでいる。夫の収入700万なら手取りは530万、奥さんの収入が500万なら手取り390万、2人合わせると手取り収入は920万だ。

主人だけの給与が1200万(700万 + 500万 = 1200万)なら手取りは830万ほどで、同じ金額でも2人で稼ぐ方が90万も収入が増える。

不動産の値段が上がっているのは低金利でお金が借りやすいことや、相続対策でマンションを買う人もいるからだろうが、今後の金利変動や離婚率の高さ(35%)を考えると値上がりは長期にトレンドにはならないだろう。

3.値段が上がるのは港区、中央区、千代田区、渋谷区

この4区は東京圏に住む人の憧れの場所であり、ニューヨークやロンドンに比べると割安で値段が下がることがない。購入する時は建ペイ率などを検討して大きなマンションが建つ可能性が低い場所を選ぶといい。

ただし、最近は旧耐震基準(新耐震基準は1981年)のマンションが高い値段で取引されているので注意が必要だ。

4.関西のマンション

JR大阪駅のグランフロントは確実に上がる。初回分譲では値段が倍になった。
ただし、投資目的で買っている人が多く、分譲マンションの三分の二には人が住んでいない。

関西で人気の西宮北口周辺のマンションは新築で5〜6000万もするが、賃貸に出した場合、賃貸料20万をこえるのは難しいだろう。

不動産は誰にとっても重要な問題

不動産なんて我々庶民には関係ないだろうと考える人もいるだろう。しかしそれは大きな間違いだ。そんな例を上げてみよう。

地方にある実家を相続した。200万で売れるが、生家でもあり、別荘として使おうと考えた。相続した後、2〜3回別荘として使ったが、泊まりに行くと掃除から始まり、帰る前にはゴミ捨てが面倒なため、その後15年以上放置していた。子供たちも成人して売ろうと思ったが、過疎が進んで値段がつかない。自治体に寄付しようと思ったが、平地にしないと引き取ってくれない。

建物を壊すのに100万以上の費用がかかり、このままでは固定資産税を払い続けなければならない。

不動産の値段は政策や金利で大きく変化する

イメージ:高層ビル

1990年バブルが崩壊すると、建築業界の600万人が失業するといわれていた。

そこで政府は容積率と建ペイ率を一気に緩和して駅前の一等地にタワーマンションが建てられるようになった。その傾向は今も続いている。ここ40年、地方都市に家を買った人たちのローンは銀行の収益になり、一生かけて買った家は建築業界が生き残るのに使われた。そして地方の不動産は価値を失ってしまった。

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